Décision sévère de la Cour administrative d’appel de Nantes d’avril 2021.

Les charges relatives à un immeuble non loué mais que le propriétaire destine à la location peuvent être déduites des revenus fonciers (et le cas échéant générer un déficit foncier) lorsque le propriétaire manifeste clairement son intention de louer le logement une fois les travaux achevés.
CAA Nantes, 1er avril 2021, n° 19NT03121

La possibilité ou non de déduire les charges (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition du logement) supportées au titre d’un logement non loué repose sur la destination du bien : 

• si le propriétaire le destine à la location, qu’il en manifeste l’intention et effectue toutes les diligences nécessaires pour mettre le bien en location : les charges sont déductibles ;
• s’il n’effectue pas ces démarches (ou prévoit des conditions de location ne correspondant pas à la réalité du marché) : il est alors considéré comme se réservant la jouissance du bien et ne peut pas déduire ces charges.

La jurisprudence a rappelé ce principe à de nombreuses reprises, admettant la déduction des charges d’immeubles en cours de construction, ou de logements faisant l’objet de travaux à partir du moment où le propriétaire manifeste son intention de le louer une fois les travaux achevés et démontre avoir effectué des démarches en ce sens, même si le logement n’est pas loué immédiatement à la fin des travaux.
Les juges de la Cour d’appel de Nantes viennent toutefois de rendre une décision plutôt sévère en la matière, refusant la déduction des intérêts de l’emprunt contracté par des contribuables pour acquérir un bien exclusivement destiné à la location, non loué en raison de la défaillance d’un entrepreneur laissant le bien en chantier.

En l’occurrence, un couple avait acquis en 2006, dans le cadre d’une opération immobilière, une chambre dans un hôtel, logement exclusivement destiné à la location. Ce bien n’a pu être loué dans la mesure où des travaux de rénovation engagés dans l’hôtel par l’ensemble des copropriétaires n’ont jamais été achevés en raison de la mise en liquidation de l’entrepreneur.

Donnant raison à l’administration fiscale, la Cour d’appel refuse la déduction des intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien au motif que les propriétaires ne justifient pas avoir accompli les diligences suffisantes pour offrir leur bien à la location et doivent être regardés comme s’étant réservé la jouissance gratuite du logement alors que :

• L’absence de mise en location est due à l’interruption des travaux ;
• Ils ont accompli les diligences nécessaires en vue de la location de leur bien immobilier compte tenu de l’existence :
  • D’une action contre leur notaire en raison de la libération anticipée de la totalité des fonds qu’ils ont versés alors que les travaux n’avaient pas été réalisés,
  • D’une action contre leur assureur,
  • De négociations engagées avec la mairie et des échanges avec des responsables d’autres hôtels pour rechercher un nouvel exploitant ;
• Le règlement de copropriété leur interdisait de jouir personnellement du bien, la destination du bâtiment étant à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel.

La surprenante sévérité de cette décision peut s’expliquer en partie par l’extrême longueur du délai d’inoccupation du bien (plus de 10 ans).

Source : Actualités Fidroit